Ακίνητα: Αύξηση 21% στα οικόπεδα της Αττικής – Που υπάρχουν ευκαιρίες [πίνακες]

Τη σκυτάλη της ανόδου τιμών έχουν πάρει και τα οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα και μεγαλύτερες είναι στις περιοχές της Αττικής, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση. Πλέον έχουν χτυπήσει ρεκόρ 10ετίας με άνοδο κατά μέσο όρο σε 5,6% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κοντά στο 40,25%. Πολλοί είναι εκείνοι που αναζητούν ένα καλό κομμάτι γης είτε για να χτίσουν μία κατοικία

είτε ως επένδυση για το μέλλον, όμως το μεγάλο ενδιαφέρον ανεβάζει και τις τιμές. Σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες έρευνες της αγοράς, ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν οι περιοχές εντός Λεκανοπεδίου Αττικής, όπου γίνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες και καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των τιμών πώλησης. Για την Αττική, σημεία που παρουσιάζουν μεγάλη ζήτηση είναι η Αρτέμιδα, τα Γλυκά Νερά και η Νέα Μάκρη, όπου κάποιος μπορεί να βρει οικόπεδα κατάλληλα για μόνιμη κατοικία ή και εξοχικό. Μεγαλύτερες εκτάσεις και σε καλές τιμές προσφέρονται σε Βραυρώνα και Ανθούσα. Ειδικά για όσους ενδιαφέρονται για μία επένδυση για το μέλλον, οι μεσίτες με εξειδίκευση σε αυτό το κομμάτι της αγοράς προτείνουν

μεγαλύτερα κομμάτια γης από 2.000 έως και 10.000 τ.μ., τα οποία πωλούνται κοντά στις 250.000-450.000 ευρώ. Σήμερα, μία περιοχή μπορεί να μοιάζει ερημιά, αλλά με την ταχύτητα που αναπτύσσονται οι γύρω περιοχές αύριο μπορεί να γίνουν προάστιο, πολλαπλασιάζοντας την αξία τους.

Οι ειδικοί της αγοράς εκτιμούν πως καθώς η ζήτηση είναι σημαντική, όμως η προσφορά δύσκολα θα ανέβει, καθώς η διαθέσιμη γη είναι συγκεκριμένη, η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί τη ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρείται πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική, που δημοσίευσε το GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε έναν μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016 για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στνο Δήμο Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).

Η μεγαλύτερη αύξηση τιμών (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης κοντά στο 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τ.μ., από 1.209 ευρώ/τ.μ. πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων, με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6,09% (στις 2.605 ευρώ/τ.μ., από 2.455 ευρώ/τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου, όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 6,07% (στα 967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ.), και το Παλαιό Φάληρο, όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,77% (στα 1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,91% (στα 935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.). Σημειώνουμε ότι όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα, αλλά και την επιφάνεια βρίσκονται στο άνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες.

Σε περιοχές μέσα στον αστικό ιστό, αναμενόμενα οι τιμές είναι μεγαλύτερες και τα οικόπεδα μικρότερα. Σε μέσους όρους, στο Περιστέρι (204 τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι (209 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405 τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.), και το Μαρούσι (337 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός. Κυρίως λόγω κληρονομιών, τα οικόπεδα έχουν γίνει όλο και μικρότερα τα τελευταία χρόνια, όμως τα μεγάλα είναι και κατά πολύ ακριβότερα και τα αγοράζουν κυρίως εργολάβοι με σχέδια για ανέγερση πολυκατοικίας.

ΝΟΚ ΚΑΙ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΕΣ

Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς, με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και τη συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (ΤΠΣ, ΕΠΣ), όπου αυτά υπάρχουν.

Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης. Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%-5,5%.

Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Στην επιλογή οικοπέδου σημαντικό ρόλο παίζει και ο Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) που είναι το βασικό στοιχείο για το πόσο μπορείς να χτίσεις. Ο καθένας μπορεί εύκολα να βρει τους συντελεστές για το ακίνητο που τον ενδιαφέρει, με μία ματιά, στο συμβόλαιο, στο Ε9 ή στους σχετικούς χάρτες της πολεοδομίας (gis.epoleodomia.gov.gr). Κάθε ιδιοκτήτης θέλει ο Σ.Δ. να είναι όσο πιο μεγάλος γίνεται. Ακόμα και αν δεν υπάρχει άμεσα κάποιο σχέδιο για μεγάλη οικοδομή, μπορεί αυτό να προκύψει στο μέλλον.

Στα κέντρα των πόλεων, οι συντελεστές είναι συνήθως μεγαλύτεροι για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης. Στις οικιστικές περιοχές προτεραιότητα έχει η διαφύλαξη του χαρακτήρα τους και της τοπικής ομορφιάς. Οσο μεγαλύτερος ο Σ.Δ. τόσο καλύτερα γιατί μπορούν να χτιστούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Μεγαλύτεροι συντελεστές σημαίνουν και ακριβότερη τιμή.

Διακύμανση τιμών οικοπέδων στην Αττική- 5 περιοχές σε 10 έτη

Πηγή: GEOAXIS Παρατηρητήριο οικοπέδων στην Αττική, Q1 2025 

Τιμές οικοπέδων – Ανατολική Αττική

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες 06.2025

 Διακύμανση τιμών σε 1 έτος

Πηγή: GEOAXIS Παρατηρητήριο οικοπέδων στην Αττική, Q1 2025

Ποσοστά αντιπαροχής και πιθανή μεταβολή λόγω ΝΟΚ 

Πηγή: GEOAXIS Παρατηρητήριο οικοπέδων στην Αττική, Q1 2025

Συντελεστές δόμησης Παραδείγματα Αττικής

Στοιχεία: epoleodomia.gov.gr