Ακίνητα: Η ακτινογραφία των 7 νέων μέτρων (αναλυτικοί πίνακες)

Επτά νέες ευνοϊκές ρυθμίσεις που θα ωφελήσουν πάνω από 1.200.000 ιδιοκτήτες, αγοραστές και ενοικιαστές ακινήτων προωθεί η κυβέρνηση, σύμφωνα με τα όσα εξήγγειλε ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, από το «βήμα» της 89^ης Διεθνούς Εκθέσεως Θεσσαλονίκης.

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο τόχοι της κυβέρνησης είναι να τονώσει την κτηματαγορά, να συμβάλει στην αντιμετώπιση οξύτατου στεγαστικού προβλήματος και στην αναζωογόνηση της υπαίθρου της χώρας.

Οι αλλαγές στην κλίμακα φορολογίας των ενοικίων, η παράταση της χρονικής περιόδου εφαρμογής των φορολογικών κινήτρων για να ανακαινιστούν και να διατεθούν στην αγορά για μακροχρόνιες μισθώσεις δεκάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα, η παράταση της αναστολής της επιβολής ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, η παράταση της απαγόρευσης των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, οι μειώσεις στα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες κατά ποσοστά 30% έως 35% καθώς και η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας για τουλάχιστον 1.000.000 φορολογούμενους που διαμένουν μόνιμα σε 12.270 οικισμούς της χώρας συνιστούν ανατροπές ικανές να προλειάνουν το έδαφος για μια νέα πραγματικότητα προς όφελος όλων των εμπλεκόμενων μερών.

Τα οφέλη από τις 7 ρυθμίσεις για τα ακίνητα 

Οι 7 νέες ρυθμίσεις-ανάσα για την αγορά ακινήτων που εξήγγειλε ο Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ και αναμένεται να εφαρμοστούν από το επόμενο έτος προβλέπουν:

1. Μείωση του συντελεστή φόρου που επιβάλλεται στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια από τις 12.000,01 έως τις 24.000 ευρώ, από το 35% στο 25%. Η μείωση του συντελεστή θα ισχύσει για τα ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ που θα αποκτηθούν το 2026 και θα δηλωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του 2027. Δηλαδή, οι ωφελούμενοι ιδιοκτήτες θα δουν τις μειώσεις φόρου εισοδήματος που προκαλεί το μέτρο με τα εκκαθαριστικά των φορολογικών δηλώσεων που θα υποβάλουν την άνοιξη ή το καλοκαίρι του 2027.

Σύμφωνα με τα στοιχεία από τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβλήθηκαν φέτος, το μέτρο αυτό μπορεί να ωφελήσει 161.587 ιδιοκτήτες που δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια μεγαλύτερα από 12.000 ευρώ τον χρόνο ή πάνω από 1.000 ευρώ τον μήνα.

Οι μειώσεις φόρου εισοδήματος που θα προκαλέσει η εφαρμογή του συγκεκριμένου μέτρου θα κυμανθούν από 100 ευρώ τον χρόνο για ετήσια εισοδήματα από ενοίκια ύψους 13.000 ευρώ και θα φθάσουν μέχρι τα 1.200 ευρώ για ετήσια εισοδήματα από ενοίκια ύψους 24.000 ευρώ ή μεγαλύτερου ύψους από το ποσό αυτό. Δηλαδή, το μέγιστο όφελος της μείωσης του ετήσιου φόρου κατά 1.200 ευρώ θα το καρπωθούν και όλοι όσοι αποκτήσουν το 2026 εισοδήματα από ενοίκια ίσα ή μεγαλύτερα των 24.000 ευρώ (δηλαδή και όσοι θα αποκτήσουν εισοδήματα ύψους 30.000 ευρώ, 50.000 ευρώ, 70.000 ευρώ, 100.000 ευρώ κ.λπ.).

2. Παράταση μέχρι και τις 31-12-2026 της χρονικής περιόδου ισχύος της διάταξης που προβλέπει έκπτωση φόρου ίση με το 100% των δαπανών για ανακαίνιση και λειτουργική αναβάθμιση κτιρίων.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη διάταξη αυτήν, οι δαπάνες ύψους μέχρι 16.000 ευρώ που πραγματοποιεί ένα φυσικό πρόσωπο για την αγορά υλικών και την εκτέλεση εργασιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων του μειώνουν ισόποσα, κατανεμημένες σε περίοδο 5 ετών, τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημά του. Αυτό σημαίνει ότι το συνολικό ποσό των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν ή θα πραγματοποιηθούν εντός του 2025 ή εντός του 2026 μέχρι του ύψους των 16.000 ευρώ θα αφαιρεθεί από τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του έτους 2025 ή 2026, καθώς και από τους φόρους που αναλογούν στα εισοδήματα των επομένων τεσσάρων ετών.

Το συνολικό ποσό των δαπανών για την αγορά υλικών, που θα ληφθεί υπόψη για την έκπτωση επί του φόρου εισοδήματος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα τρίτο (1/3) του συνολικού ποσού των δαπανών για την εκτέλεση των εργασιών. Οι βασικές προϋποθέσεις για την κατοχύρωση της έκπτωσης φόρου είναι οι δαπάνες να εξοφληθούν με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής και να εκδοθούν και να ληφθούν τα σχετικά νόμιμα παραστατικά.

3. Παράταση μέχρι 31-12-2026 της χρονικής περιόδου εντός της οποίας μπορούν να συναφθούν τουλάχιστον τριετούς διάρκειας συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών που ήταν κενές ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες κατά τα προηγούμενα έτη, ώστε οι ιδιοκτήτες που θα συνάψουν τις συμβάσεις αυτές να κερδίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράξουν τους 36 πρώτους μήνες διάρκειας της σύμβασης. Η νέα διάταξη θα προβλέπει συγκεκριμένα ότι απαλλάσσεται από τον φόρο το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τ.μ., βάσει σύμβασης μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που έχει συναφθεί μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2026, εφόσον:

α) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) είτε για τα φορολογικά έτη 2023 και 2024 έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2),
ii) είτε κατά το φορολογικό έτος 2024 έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
β) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο από 1ης/1/2024 και μέχρι την έναρξη της μακροχρόνιας μίσθωσης (το κρατούσε δηλαδή «κενό») ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, με το να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και μονοκατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις και να επιτευχθεί η σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων που βρίσκονται σε διαρκές ράλι. Το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου υπολογίζεται σε 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και σε 22 εκατ. ευρώ για το 2027, ενώ η εφαρμογή του αναμένεται να ωφελήσει σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους χωρίς την επιβάρυνση από τον φόρο εισοδήματος για τα πρώτα τρία έτη διάρκειας της μακροχρόνιας μίσθωσης.

4. Μείωση κατά 50% το 2026 και κατάργηση το 2027 του ΕΝΦΙΑ για τα δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Δικαιούχοι της απαλλαγής αυτής είναι, δηλαδή, φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος, των οποίων οι κύριες κατοικίες, όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς. Εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

Το μέτρο εκτιμάται ότι αφορά περίπου 1.000.000 δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας, δηλαδή πάνω από 1.000.000 ιδιοκτήτες ακινήτων. Καλύπτει συνολικά 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2.156.631 κατοίκους σε σύνολο 13.586 οικισμών που υπάρχουν στη χώρα μας, τόσο την ηπειρωτική όσο και τη νησιωτική. Το ετήσιο δημοσιονομικό κόστος της πλήρους απαλλαγής εκτιμάται σε περίπου 75 εκατ. ευρώ.

5. Παράταση μέχρι 31-12-2026 της αναστολής της επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων οικοδομών. Το μέτρο αυτό αφορά τις πωλήσεις διαμερισμάτων και άλλων νεόδμητων κτιρίων που δεν προορίζονται για πρώτη κατοικία.

6. Παράταση μέχρι 31-12-2026 της απαγόρευσης σύναψης νέων συμβάσεων για βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στα παρακάτω τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας:

– 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

– 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

– 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.

7. Μείωση κατά 30% στα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές ζώνης μέχρι 2.799 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) και κατά 35% στα ποσά των τεκμηρίων για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης από 2.800 ευρώ το τ.μ. και άνω.

Σήμερα τα ποσά των τεκμηρίων που ισχύουν για κατοικίες σε περιοχές με τιμές ζώνης μέχρι 2.799 ευρώ το τ.μ. προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά ποσοστό 70% για κατοικίες σε περιοχές με τιμές ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τ.μ. Τα ποσοστά αυτά των προσαυξήσεων, με τις αλλαγές που επέρχονται, μειώνονται σε 30% και 58% αντίστοιχα, έτσι ώστε σε αυτές τις πιο ακριβές περιοχές τα νέα τεκμήρια να είναι μειωμένα κατά 35%.

Κατά τα λοιπά, θα διατηρηθεί ως έχει η ισχύουσα νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία:

-Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της.

-Για τις μονοκατοικίες, το τεκμήριο το οποίο ισχύει για τα διαμερίσματα προσαυξάνεται κατά 20%, ενώ αντίθετα για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα ποσά των τεκμηρίων που ισχύουν για τα διαμερίσματα μειώνονται κατά 50%.

-Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογουμένους, είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.

-Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος», απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει αυτόν που τον φιλοξενεί.

ΦΟΡΟΙ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ

 Μείωση φόρου εισοδήματος από ακίνητα

Πόσοι δηλώνουν εισοδήματα από ακίνητα, τι ποσά δηλώνουν και τι φόρους πληρώνουν

ΠΩΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΝΟΝΤΑΙ ΤΑ ΝΕΑ ΤΕΚΜΗΡΙΑ ΔΙΑΒΙΩΣΗΣ

ΓΙΑ ΤΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ

Eτήσιο τεκμήριο διαβίωσης, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα

για ιδιοκατοικούμενη ή μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη κύρια κατοικία

• Για μονοκατοικίες, τα ποσά των τεκμηρίων προσαυξάνονται κατά ποσοστό 20%, όπως ισχύει σήμερα.
• Για δευτερεύουσα κατοικία παραμένει ως έχει η μείωση του τεκμηρίου κατά 50%.